行政复议决定书
兰政复决〔2024〕66号
申 请 人：岳某某等22人（名单附后）
申请人代表：刘某某
被 申请 人：兰考县自然资源局
申请人等22人不服被申请人作出的关于《对岳某某等二十九人申请查处问题的答复》，于2024年6月21日向本机关提出行政复议申请，本机关依法予以受理，现已审理终结。
申请人请求撤销被申请人作出的关于《对岳某某等二十九人申请查处问题的答复》，并要求其重新作出答复。
申请人称：申请人系兰考县某商业综合体业主，2017年9月11日与河南兰考某某有限公司（以下简称“开发商”）签署了《商品房买卖合同（预售）》，在申请人与开发商签署《商品房买卖合同（预售）》前，开发商通过大量广告进行宣传，并有“三年返祖，10年托管，现铺不等待；三年返祖21%收益补贴；西区中轴NO.1核心商业席金铺，百万财富”等广告表述。合同签订时，开发商引导申请人与兰考某某管理有限公司（以下简称“托管公司”）签订了《某某商业综合体商业托管协议书》，约定由托管公司向申请人支付反售租金。申请人通过核查项目运营过程中的合法性问题，认为开发商及托管公司存在对案涉项目进行违法分割销售及对案涉项目采取售后包租或变相售后包租的违法销售行为。为维护自身合法权益，申请人遂于2024年1月10日通过EMS邮政特快专递的方式，向被申请人提交了书面的《违法查处申请书》及相关材料。申请人于2024年3月29日签收被申请人作出的《对岳某某等二十九人申请查处问题的答复》。该答复称“根据调查现有证据无法认定两公司存在上述行为”。
申请人认为，根据申请人现有证据材料，可以证明开发商及托管公司存在以售后包租的方式销售未竣工商品房及违法分割销售的行为，被申请人未全面调查，作出书面答复与事实不符。为此，申请人特根据《中华人民共和国行政复议法》的相关规定，向贵单位提起行政复议，请求在查清事实的基础上，依法支持申请人的复议请求。
被申请人称：申请人所举报的河南兰考某某有限公司涉嫌存在分割销售商品房的违法行为。根据《商品房销售管理办法》第十二条规定：商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第四十二条规定：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（五）分割拆零销售商品住宅的。第四十五条第三款：本办法所称分割拆零销售，是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。经调查，“兰考县某某商业综合体”项目属于商业综合体，其规划及用地属于批发零售商业用地，不属于商品住宅性质。河南兰考某某有限公司在销售“兰考县某某商业综合体”项目过程中不存在“分割销售商品住宅”的违法行为。
申请人所举报的河南兰考某某有限公司涉嫌售后包租或变相售后包租的方式销售商铺的违法行为。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十二条规定：房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。（四）采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的。经调查，“兰考县某某商业综合体”于2017年6月7日全部完成竣工并依法办理了《河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在双方提交的《某某商业综合体商铺托管协议书》签订时间均是在“兰考县某某商业综合体”依法完成竣工备案之后。河南兰考某某有限公司在销售“兰考县某某商业综合体”项目过程中不存在“售后包租或变相售后包租未竣工的商品房”的违法行为。
根据以上事实，被申请人作出《关于对岳某某等二十九人申请查处问题的答复》，履行了法定职责。
经审理查明：申请人系兰考县某某商业综合体业主，因认为河南兰考某某有限公司及兰考某某商业管理有限公司存在对案涉项目进行违法分割销售及对案涉项目采取售后包租或变相售后包租的违法销售行为，遂于2024年1月10日通过EMS邮政特快专递（快递单号：109553534XXXX）的方式，向被申请人提交了书面的《违法查处申请书》及相关材料，被申请人于2024年1月12日签收该邮件。2024年3月7日，被申请人对河南兰考某某有限公司进行现场调查，提取了河南兰考某某有限公司《营业执照》《河南省企业投资项目备案确认书》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《商品房预（销）售许可证》等相关材料。同日，被申请人对兰考某某商业管理有限公司进行现场调查，提取了兰考某某商业管理有限公司《营业执照》。2024年3月8日，被申请人对河南兰考某某有限公司相关负责人进行询问，相关负责人表明：“商铺布局的设计、建设都已经过审批。当时在销售现场有项目和铺位的设计题及每层楼的沙盘，明确标注面积、位置，销售人员也会对业主购买的铺位位置等情况进行讲解。在预售过程中，向购房业主提出了一个三年租金的优惠活动，在取得竣工备案后，业主可以和兰考某某商业管理有限公司签署《托管协议》，河南兰考某某有限公司为托管协议的保证人。托管期限都是3年，期满后和业主续签。”2024年3月25日被申请人作出答复并送达申请人。
另查明，2024年3月25日，申请人不服被申请人针对其违法查处申请未处理的行为，向我机关提出行政复议，经过审理，我机关于2024年5月20日作出确认被申请人迟延履行职责的行为违法的决定。
以上事实有EMS邮寄物流详情、《河南省企业投资项目备案确认书》《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《商品房预（销）售许可证》等证据证明，本机关依法予以确认。
本机关认为：根据《商品房销售管理办法》规定，分割拆零销售是指房地产开发企业以将成套的商品住宅分割为数部分分别出售给买受人的方式销售商品住宅的行为。本案中，“兰考县某某商业综合体”项目属于商业综合体，其地类（用途）是批发零售，且申请人薛某1、梁某某、郑某某、齐某某、薛某2已办理了产权登记，取得不动产权证，用途为批发零售用地。河南兰考某某有限公司不存在违法分割销售行为。“兰考县某某商业综合体”项目于2017年6月7日全部完成竣工并依法办理了《河南省兰考县房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，申请人与河南兰考某某有限公司签订的《商品房买卖合同》（预售）时间和申请人与兰考某某商业管理有限公司、河南兰考某某有限公司签订的《托管协议》时间均是在“兰考县某某商业综合体”项目工程竣工验收后。河南兰考某某有限公司不存在售后包租或变相售后包租销售未竣工验收交付使用房屋的行为。
公民在日常的工作生活中发现违法行为或自己的权利遭受不法侵害时，有向相关行政机关主张的权利，行政机关收到申请材料后，应该予以核查并在法定期限内给予答复。本案中，被申请人收到材料后，及时立案调查取证，并依法作出答复，该答复认定事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，依法应予维持。
根据《中华人民共和国行政复议法》第六十八条之规定，本机关决定：
维持被申请人作出的《对岳某某等二十九人申请查处问题的答复》
申请人如不服本复议决定，可自接到本复议决定之日起十五日内向人民法院提起行政诉讼。
附件：申请人岳某某等22人详细身份信息
2024年8月21日